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嘉兴东方禾?#25151;?#21457;商如今笑不出来

来源:钱江晚报作者:发布时间:2018-12-13点击:1190 人次

2017年5月22日发生在嘉兴土地市场上的疯狂一幕,至今让人记忆犹新。400多家房企报名抢夺8宗土地,以至于拍卖现场不得不移师可容纳1500人的大剧院。

当天出让的首宗地块登场后,仅5分钟就拍到了最高限价,随后88家房企进入紧张的抽签环节,淮矿成为第一个?#20197;?#20799;。当时嘉兴楼市大热,再加上土地限价出让,开发商普遍认为“拍到即赚到”。抽签结果出炉后,淮矿公司代表情不自禁地振臂高呼,?#36335;?#20080;彩票中了?#26041;薄?/p>

只是,很多人只看到了这个故事的开头,但并不知道它的结尾。一年半之后,淮矿是否如愿赚得盆满钵满?近日,钱报记者实地探访嘉兴楼市,发现当年土拍盛宴上的?#20197;?#20799;,并没能笑到最后。

与限价博弈耽误时机 等开盘时市场已凉凉

淮矿去年拿下的这块地,就是如今的东方禾苑。这个楼盘距嘉兴市政府6公里左右,位于嘉兴国际商务区,今年10月21日首次开盘。

12月10日下午,记者走进售楼处看到,看房客户三三两两,显得有些冷清。“我们这个楼盘首次开盘推出了两幢高层,均价12700元/m2,毛坯,户型面积从92m2~113m2不等。”销售顾问向记者坦言,两幢房源共200多套,目前仍有部分可售房源。至于下次开盘时间和价格,尚不确定。

“上半年很多楼盘一开出来,当天就售罄,根本就抢不到房。到了下半年,市场行情明显下滑,很多楼盘就不太走得动了。东方禾?#20998;?#21040;10月底才开盘,错过了最好的市场时机,开盘以来销售不太理想。”嘉兴一家房企的市场营销人士告诉记者,如果东方禾苑早半年开盘,恐怕市场处境要好得多。由于销售不佳,东方禾苑是目前嘉兴市场上少数?#24066;?#36141;房者使用公积金贷款的楼盘之一。

淮矿为?#25991;?#22320;17个月之后才开盘?要知道,与东方禾苑同一天拿地的楼盘,最早的今年2月就开盘了。“淮矿的开发动作相对?#19979;?#25353;照工程进?#20173;?#26412;是打算今年5月申领预售证的,不过当时限价,能批出的价格也就12000元/m2出头一点。这个价格,显?#28142;?#19981;到淮矿的心理预期,因?#21496;?#24819;再等等看,这一拖就拖到了下半年。”有知情人士如是告诉记者。在他看来,最终的预售单价仅比5月份的时候上调了几百元,但是却错过了市场时机,淮矿?#21496;?#23454;在得不偿失。

记者了解到,东方禾?#25151;?#21806;面积约14.8万m2,由8幢高层和9幢洋房组成,共1187户。若按目前的去化速度,恐怕明年?#24162;?#21487;?#26376;?#23436;。

东方禾苑所在的国际商务区,是嘉兴的新兴板块之一,从规划上看有很大潜力,相对而?#24895;?#36866;合投资。但目前市场转冷,嘉兴楼市的投资客加速撤离,东方禾苑的购房者中投?#22763;土?#23525;。如果站在自住者的角度来看,东方禾苑的硬伤很明显,地段较偏,配套欠缺,这些都?#29616;?#24433;响了市场接受度。

此外,与嘉兴市区的一些在售楼盘相比,东方禾苑的价格也有些?#38480;巍1热?#20013;心城区的一些楼盘,生活配套很成熟,毛坯房源单价也仅15000元/m2上下,只比东方禾苑贵了2000多元。

尽管销售不畅,东方禾苑车位价格却高达30万元。“房管部门把房价限得很低,同时?#26500;?#23450;车位价格不得超过30万元。开发商为了获得更多利润,不管什么地段的楼盘,车位价格却出奇的统一:30万元。”知情者向记者透露。如此一来,东方禾苑的性价比也就被进一步拉低。

拿地时振臂高呼 如今却笑不出来

去年的土拍现场,有的房企为了提高拿地几率,不惜筹备上百亿元保证金,借用几十家马甲公司参与报名。那时候的房企坚信,只要能拿到土地,就一定能赚到钱。这?#24425;?#28142;矿拿地后员工振臂欢呼的原因。

淮矿在东方禾苑项目上到底有没有赚钱?这?#25910;?#20854;实并不难算。

以东方禾苑首开房源为例,12700元/m2的毛坯均价,相比8728元/m2的楼面价,差价还不到4000元。据?#30340;?#20154;士测算,算上建安成本、拿地17个月之后才开盘的财务成本、幼儿园配建成本以及营销成本,东方禾苑至少要卖到15600元/m2?#25293;?#20445;本。显然,光从房价上看,东方禾苑必亏无疑。

当然,东方禾苑的房价亏损,可以?#21491;?#20215;的车位上获得适当补偿。目前在售房源中,东方禾苑一套房子搭售一个车位,折算到房价中去约3000元/m2,即便如此也才勉强保本。

“像东方禾苑这样的楼盘,没有踩准节点,其实是挺?#19978;?#30340;。如果放到上半年开盘,因为限价因素,虽说?#24162;?#33021;赚多少钱,但至少不会亏,而且卖得越快财务成本也就越低。”嘉兴房地产资深人士胡佳能告诉记者。

对于东方禾苑的后市,胡佳能并不看好。在他看来,如果嘉兴楼市进一步下?#26657;?#19996;方禾苑的亏损面还将继续扩大。“11月嘉兴主城区新房供应量4400多套,但是成交仅1500套左右。从人气来看,上半年和下半年可谓是冰火?#34903;?#22825;。预计接下来嘉兴楼市会低迷一段时间,更多楼盘会主动降价,就看谁跑得快。”

(编辑整理:缙云房产网

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